Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

Влияет ли ремонт на оценку квартиры

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

Оценка стоимости требуется также в таких случаях как: кредитование (предоставление квартиры в качестве залога при получении кредита); страхование имущества; решение имущественных споров; вступление в наследство; оценка стоимости для сдачи в аренду.

Оценка стоимости квартир

Оценка квартир — это определение рыночной стоимости или оценка жилой недвижимости, которая устанавливается с учетом многих факторов.

Как влияет ремонт на цену квартиры

Она, конечно, не повысит цену жилья, но шансов поскорее продать увеличится. Предлагая потенциальному клиенту без косметической отделки, не нужно ждать от него многого.

Обычно, люди уходят или снижают цену настолько, что это становится невыгодным.

Золотое правило — все затраты, вложенные в для последующей продажи окупаются только в половину.

Проще сделать обычный ремонт с недорогими обоями, который займет пару недель.

Для этого достаточно проанализировать объявления на интернет-сайтах и в газетах с предложениями по продаже. Причем искать нужно аналогичные по характеристикам объекты, которые располагаются в максимальной близости к вашей квартире.

Самыми главным показателями при оценке стоимости квартиры, несомненно, являются район, в котором она расположена, удаленность от центра и остановки общественного транспорта, тип дома (монолитный, панельный, хрущевка и т.п.), состояние квартиры.

Влияние ремонта на стоимость квартиры

Я имею возможность сделать вполне пристойный ремонт в пределах 300-350тыс рублей.

Отсюда возникает закономерный вывод от том, что ремонт перед продажей делать крайне выгодно,а продавать квартиру без отделки — значит потерять существенную сумму.

Любопытно было бы узнать, что по этому поводу скажут уважаемые профессионалы.Прав ли я в этом вопросе ?Я почему-то всегда считал, что ремонт никода не окупается при продаже.

Ремонт в квартире: выгодное вложение или пустые траты?

Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей и используют аргумент: «у нас очень хороший ремонт, поэтому наша стоит дороже».

Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей.

Сайт о недвижимости

а, соответственно, и тип дома. Всего я выделяю 6 типов планировок (об этом расскажу как-нибудь в другой статье). От типа планировки «пляшет» и этажность дома, и материал стен, и наличие лифта, площадь кухни и многое другое.

Пятый фактор – расположение самой в доме . Квартиры, расположенные на 1 этаже «весят» на процентов 8-10 меньше, чем, расположенные на средних этажах.

Оценка стоимости ремонта квартиры

Разве что стоимость услуги оценки квартиры будет отличаться. Да и то несущественно. Например, для оформления ипотечного банковского кредита процедуры кадастровой оценки и независимой экспертизы — это фактически одинаковые процедуры.

Не слишком отличаются стоимость государственной оценки ремонта жилья и цена оценки стоимости ремонта независимой организацией.

Для того, чтобы проводить оценочные мероприятия необходим специалист.

Готовим квартиру к продаже

Однако цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной.

Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена конкретного объекта и корректируется.

Разумеется, капитально ремонтировать нет смысла – хороший ремонт составляет 10% стоимости квартиры и выше.

Рыночная оценка квартиры или определение рыночной стоимости иного жилого объекта

Оценочная стоимость зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, могут отличаться по цене.

Наиболее престижными и самыми дорогими являются квартиры, расположенные в центре города и возле экологических мест. При оценке, на цену влияют развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта.

Сколько стоит ремонт квартиры в Уфе?

Сметная документация содержит детальный набор выполняемых работ. Чем больше деталей отражено в смете и учтены все предстоящие расходы, тем профессиональнее уровень сметчика.

Дополнительные работы в смете

В случае, когда предстоят дополнительные работы, в смете должно быть добавлено соответствующее соглашение сторон. В свете этих обстоятельств следует пересмотр сроков исполнения ремонтных работ.

Источник: http://kinteh.ru/vliyaet-li-remont-na-ocenku-kvartiry-52955/

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

Перед продавцами недвижимости часто стоит вопрос: а стоит ли делать ремонт? Существует распространённое мнение, что квартиру с ремонтом можно продать дороже. Так ли это? Потратиться на капитальный ремонт или достаточно “косметики”? В этой статье мы поделимся опытом нашего агентства.

Если коротко, то серьёзный ремонт делать не стоит. Вложенные средства не оправдают себя, а потраченное время и усилия тоже стоят денег. Легкий косметический ремонт, как правило, помогает сделать квартиру более привлекательной для покупки.

Начните с расчётов

Какую сумму вы готовы потратить? Окупится ли ремонт при продаже? Ремонт в квартире влияет на ликвидность объекта, его привлекательность для потенциальных покупателей, срок продажи, и в меньшей степени на итоговую цену. На решение покупателей в первую очередь влияет район и инфраструктура, состояние и тип дома, близость метро, экология. Наличие ремонта – важный, но не главный фактор при принятии решения о покупке.

На что не стоит тратиться: 

  • замена труб и проводки;
  • капитальный ремонт полов; 
  • дорогое выравнивание стен и потолков;
  • остекление балкона или лоджии;
  • капитальный ремонт санузла;
  • установка дорогого кухонного гарнитура.

Учитывайте класс жилья

Тратиться на дизайнерский ремонт в “хрущёвке” на окраине города нет смысла. Скорее всего, затраты не окупятся. Покупатели недорогих квартир выбирают вариант подешевле, чтобы обустроить квартиру по своему вкусу. С другой стороны, старая мебель и потертый линолеум не помогут продать недвижимость в центре настолько дорого, как это могло бы быть. 

Для дорогой недвижимости характерны два полярных сценария. Значительная часть покупателей ориентируется на покупку квартир без отделки, чтобы сделать интерьер по собственному вкусу. Для другой части покупателей интересна недвижимость с ремонтом не старше 2-3 лет.

В случае, когда общее состояние квартиры хорошее, то достаточно предпродажной подготовки. Подклейте обои, избавьтесь от ненужной мебели и других вещей. Отремонтируйте краны на кухне и в ванной, розетки и выключатели во всей квартире.

Вызовите мастера для настройки фурнитуры окон, чтобы они открывались и закрывались легко. Сделайте генеральную уборку и обязательно добавьте света. Освещение сильно влияет на восприятие объекта недвижимости.

Устраните видимые недостатки, чтобы квартира стала более привлекательной для будущих покупателей. 

Заметим, что предпродажная подготовка должна проводиться во всех квартирах, независимо от состояния и стоимости. Здесь вы найдете несколько наших рекомендаций.

Когда ремонт необходим?

  1. Если квартира пострадала от затопления соседями.
  2. Если ремонт делали более 10 лет назад и к настоящему времени квартира выглядит не идеально.

Что сделать, если бюджет на ремонт минимальный:

  • Деревянную входную дверь замените на недорогую металлическую хорошего качества.
  • Переклейте обои с минимальным выравниванием стен. При выборе обоев отдавайте предпочтение светлым тонам. Они сделают помещение светлее и визуально больше. 
  • Натяжные потолки можно сделать, если бюджет позволяет. 
  • Деревянные окна нужно перекрасить. Если установлены стеклопакеты – вызовите мастера для настройки фурнитуры, чтобы окна легко открывались и закрывались. 
  • Если полы деревянные – покрасить, если бюджет позволяет – постелить ламинат или линолеум. 
  • Межкомнатные двери должны быть исправны. Старые деревянные двери можно обновить краской и привести в аккуратное состояние. Если позволяет бюджет – заменить. Бюджетный вариант с установкой стоит 250-300 бел. руб.
  • Устанавливать готовый гарнитур на кухне стоит только для квартир бюджетного сегмента. Если сегмент выше среднего – оставить тот, который есть. Отмыть его и привести в хорошее состояние. Старую плиту замените на недорогую отечественного производства.
  • Обновите ванную, сделав заливку акрилом. Это визуально улучшит её состояние. Если унитаз в плохом состоянии – замените на недорогой новый.  В некоторых квартирах санузел оклеен обоями – обновите их. Сантехника должна быть в исправном состоянии. Новая плитка в ванной может не окупиться, поэтому приведите старую в аккуратное состояние.
  • Люстры и карнизы не заменяйте. Очень старые люстры можно заменить на бюджетные китайские фонарики из IKEA.
  • Ремонтировать или остеклять лоджию специально для продажи не нужно. Освободите ее от лишних вещей, побелите стены и потолок, уложите линолеум на пол, если это необходимо.

Ремонт в квартирах без отделки

Делать ремонт до состояния закупки мебели и техники имеет смысл, если в районе много похожих вариантов без отделки и небольшое количество квартир с ремонтом. 

Если это 1-2-комнатная квартира в панельном доме бюджетного класса, то ремонт без изысков обойдется в 5 000-7 000$ с материалами и работами.

В эту сумму войдёт установка межкомнатных дверей, ремонт в санузлах, поклейка обоев, натяжные потолки. Примерная оценка стоимости ремонта даст возможность понять бюджет продажи.

Если с новым ремонтом квартира остается дешевле других вариантов с отделкой, тогда имеет смысл начинать ремонт. 

Заниматься ремонтом в новостройке для продажи есть смысл, когда есть знакомые с сфере строительства и вы сможете сэкономить на ремонте.

В других случаях, с учетом затрат времени и денег, целесообразно продавать новостройку без отделки с небольшим понижением цены.

Мы рекомендуем серьезно задуматься о целесообразности начала ремонта, так как за время выполнения работ на рынке могут появиться другие квартиры с более низкой ценой. Нужно быть уверенными, что цены на рынке растут, чтобы затраты окупились.

Нужно понимать, что квартира не продаст сама себя. Необходим специалист, который сможет организовать и управлять спросом на квартиру. Если этого не сделать, то квартиру не удастся продать по хорошей цене.

Многие квартиры продаются дороже не потому что они лучше остальных, а потому что их лучше продают.

Справедливо и обратное: если вы сделаете хороший ремонт и не сможете правильно организовать процесс продажи, то не удастся выручить затраченные на ремонт средства.

Выгодно ли делать ремонт перед продажей? Если это ремонт только ради продажи, то, скорее всего, нет. Если в квартире нет дизайнерского ремонта – не стоит его начинать. Вы потратите деньги и время, но выгоды не получите. Лёгкий косметический ремонт в запущенной квартире увеличивает шансы продать её быстрее и с минимальным торгом.

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять! 

Источник: https://avangard-n.by/articles/nuzen-li-remont-pered-prodazej-kvartiry.html

Ремонт в квартире: выгодное вложение или пустые траты?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

17 ноября 2015

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно? Ответить на этот вопрос можно по-разному.

Независимый взгляд оценщика, субъективное мнение собственника и оценка страховой компании могут привести к совершенно разным результатам.

Потенциальный покупатель квартиры и застройщик также имеют собственные представления о влиянии ремонта на стоимость квартиры. Попробуем разобраться.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: “у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже”. Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени.

А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт.

Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была “чистая и ухоженная”.

В корне неверная позиция собственников – к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже.

Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно.

Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме.

Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая – потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя.

Вторая – наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить.

И мнения здесь делятся примерно поровну», – комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д.

Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света.

Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

  • Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
  • Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
  • Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
  • Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
  • Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость своей квартиры, рекомендуем сервис Narod.Estimatica.pro.

Страхование ремонта в квартире

Страховые компании предлагают застраховать не только конструктив квартиры (перекрытия и стены), но и внутреннюю отделку помещения. При этом для собственника квартиры существует два принципиально разных варианта страхования:

  • коробочные продукты;
  • индивидуальный подход.

«Если говорить о коробочных продуктах, то вам просто нужно выбрать ту стоимость из предложенных, на которую вы хотите застраховать свое имущество,– рассказали нам в страховом бюро «ПЕРФЕКТ».

– Если вы хотите точно знать, сколько стоит ваше имущество, потребуется его независимая оценка. Некоторые страховые компании производят оценку за свой счет, но таких меньшинство. Как правило, независимая оценка имущества дополнительно оплачивается страхователем.

Кроме того, по индивидуальным продуктам выше страховые премии».

То есть, если выбирать коробочный продукт, влияние ремонта на стоимость квартиры будет оцениваться самим страхователем (собственником). При индивидуальном подходе отделка будет оцениваться отдельно.

Страховая стоимость ремонта потребуется, если наступит страховой случай. Коробочный продукт предполагает при наступлении страхового случая оценивать стоимость отделки как некоторый процент от общей страховой суммы.

При индивидуальном подходе будет учитываться стоимость отделки, определенная оценщиком.

О том, как происходит оценка ущерба, причиненного отделке помещения, рассказала Нелюбина Анна Валентиновна, директор страхового агентства «ГАРДА».

«Для оценки ущерба, причиненного страховым случаем внутренней отделке квартиры, на место происшествия направляются аварийные комиссары соответствующей страховой компании, в которой квартира застрахована. Они производят фотографирование и составляют акт осмотра с описанием повреждений. Иногда за основу берется акт, составленный управляющей компанией.

Далее этот материал передается независимым оценщикам, так как именно оценщики составляют калькуляцию восстановительного ремонта. Страховое агентство “ГАРДА” является страховым брокером и работает с десятком разных страховых компаний. В каждой из них есть свои особенности по оценке ущерба».

Читайте об оценке ущерба от залива квартиры

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, – делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. – Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая». Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков – это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Выводы

Выгодно ли перед продажей квартиры делать ремонт? Если это именно предпродажный ремонт квартиры, то, скорее всего, не выгодно. Конечно, если квартира в очень запущенном состоянии, можно где-то переклеить обои или поставить новую сантехнику, только пусть это будут обои и сантехника эконом класса.

При независимой оценке объекта недвижимости специалист учитывает влияние ремонта на его стоимость с помощью введения корректировок на уровень отделки.

Страховая компания учтет реальную стоимость ремонта в вашей квартире только при индивидуальном подходе к страхованию, однако при таком подходе выше страховые премии, а оценку, скорее всего, придется оплатить за свой счет. Выбирать индивидуальный подход выгодно только в случае дорогостоящего ремонта.

На рынке новостроек уровень отделки однозначно влияет на стоимость недвижимости: чем лучше отделка, тем дороже квартира.

Статью подготовила Наталья Ничкова

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/134-remont-v-kvartire-vygodnoe-vlozhenie-ili-pustye-traty-

Что влияет на стоимость квартиры

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

Участие недвижимости в имущественных сделках или в передаче под залог, требует оценки объекта.

Главные параметры ценообразования складываются из кадастровых и технических характеристик, с учётом дополнительных нюансов, повышающих или понижающих ценность.
 

Главным образом при определении стоимости квартиры берут во внимание число комнат и метраж. А так же рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, установленную в населённом пункте в отношении к подобным объектам.

На основании данных параметров определяется базовая стоимость объекта. Далее она изменяется в сторону увеличения или уменьшения, руководствуясь иными характеристиками, которые существенно влияют на параметры оценки.

В числе таковых:

  • место расположения;
  • развитие инфраструктуры;
  • год ввода здания в эксплуатацию;
  • тип здания;
  • материал, из которого поставлены стены, крыша и т.п.;
  • планировка;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • наличие балкона;
  • наличие ремонта и иные нюансы.

При оценке используют методы:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Сравнительный метод основан на поиске объектов недвижимости с аналогичными объектами в том же районе расположения. Доходный метод использует выигрышные позиции объекта, которые несут дополнительные удобства для покупателя. Затратный метод основан на расчётах, которые определяют сумму, вложенную в неотделимые улучшения.

Регулирование оценочной деятельности опирается на действие Федерального закона об оценочной деятельности, вступившего в силу 28.12.10 г., за № 431-ФЗ.

Расчёт стоимости квартиры

При расчёте допускается использование online калькуляторов. Для этого требуется открыть предназначенную для соответствующих целей программу, внести в открывшуюся форму сведения об объекте недвижимости и нажать на клавишу «сформировать запрос». Заинтересованное лицо получит данные с готовыми расчетами и примерной стоимостью жилья (см. Калькулятор стоимости квартиры).

Программу целесообразно использовать для определения приблизительной базовой цены. Она опирается на сравнительный метод, без учёта дополнительных сведений об объекте, существенно влияющих на повышение или понижение запрашиваемой суммы.

Ту же информацию получают, если в информационном банке квартир, представленных для продажи, риэлтерской компанией, находят объявления о сбыте объекта с похожими кадастровыми и техническими характеристиками. Откорректировав установленную в отношении к нему, стоимость, заинтересованные лица получают сумму, которую допустимо установить при сбыте объекта.

Иногда граждане получают сведения о цене одного квадратного метра жилья, в месте расположения помещения. Получить таковые можно на информационном портале по сбыту недвижимости или в риэлтерской компании. Умножают цену одного м 2 на общий метраж помещения и получают искомую сумму.

Эта сумма рассчитана на среднестатистическое качество жилья: удовлетворительное состояние стен, пола, потолка. А так же наличие сантехники, коммуникаций, которые справляются со своими функциями.

К этой сумме прибавляют стоимость дополнительных преимуществ на основании доходного метода или средства, затраченные на неотделимые улучшения, определяемые на основании затратного метода.

Стоимость квартиры без ремонта

Если качество стен, пола и потолка отличается в сторону ухудшения или помещение подверглось порче из-за затопления, пожара и по иным причинам, от найденной цифры вычитают предусматриваемую затрату на услуги и строительный материал, который потребуется на восстановление и капитальный ремонт.

Под восстановлением понимается приемлемое, удовлетворительное состояние помещения, которое учитывалось в базовом исчислении.

Эксклюзивный ремонт в помещении повышает стоимость жилья с точки зрения затратного метода. Но покупательская способность такой квартиры опускает снижения в силу того, что дизайнерский замысел владельца может оказаться не по вкусу покупателю. Доходный метод в данном случае может не сработать.

По преимуществу покупатели предпочитают не оплачивать проведённый третьими лицами ремонт, а сэкономить деньги в счёт того, что оформлением помещения займутся самостоятельно. Так что этот вопрос не может рассматриваться однозначно.

Так цена неотделимых улучшений ориентирована на спрос соответствующей категории покупателей.

Специально вносить неотделимые улучшения, для подорожания объекта недвижимости, не рекомендуется.

Влияние планировки и метража на стоимость квартиры

Общая и жилая площадь, а так же удобство расположения комнат – главные факторы, влияющие на скорость продажи и допускающие повышение стоимости. От метража цена объекта зависит напрямую. При этом стоимость повышается, если метраж увеличивается за счёт жилых площадей.

В эти виды оценки допустимо включать метраж площадей совместного использования. То есть квартиры, расположенные в зданиях с просторными холлами, лестничными площадками оцениваются дороже. Неформально повышение цены зависит от высоты потолков и иных факторов, которые увеличивают пространство помещения.

Говоря о планировке, в первую очередь учитывают число непроходных комнат. Каждая из них несёт соответствующее преимущество при сбыте.

Например, трёхкомнатная квартира с тремя непроходными комнатами в средней полосе России, стоит существенно дороже, чем аналогичное жильё, где одна из комнат является проходной.

Кроме этого, удачная планировка располагает к более скорому сбыту объекта на торгах.

Следующий фактор, влияющий на цену квартиры – раздельный или совмещённый санузел. А так же кухня, площадь которой превышает 9 м2.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/skolko-stoit-prodat-kvartiru.html

Оценка стоимости квартиры

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры. Оценка стоимости квартиры необходимая задача.

Шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры. В том числе выберем рекламную политику и проанализируем точность определения цены.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры

Самые важные критерии — это количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того есть еще три категории факторов:

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • район;
  • тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);
  • возраст дома;
  • этаж (первый и последний этажи далеко не лучшие предложения)
  • наличие телефона, интернет

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.)
  • состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;
  • близость транспортных развязок;
  • характер правоустанавливающих документов.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна.

По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные — влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории Покупателей.

Агенты рекомендуют хозяевам цену на квартиру, основываясь на опыте аналогичных продаж (что это такое, рассмотрим, чуть ниже). Как уже отмечалось, агенту выгодно слегка занизить стоимость квартиры, так как в этом случае ее быстрее купят.

Продавцу, полагаясь на опыт и честность агента, все же полезно было бы провести небольшой анализ рынка, чтобы иметь собственное мнение по поводу стоимости продаваемой квартиры. Продавцы, определяя цену на свою квартиру, разделяются на две условные категории:

Первая — «Моя квартира столько стоит, потому что мне столько нужно для решения моих финансовых проблем!» — при таком подходе продавать квартиру можно годами. Здесь этот вариант мы рассматривать не будем.

Вторая — «Продавать надо, но… хотелось бы подороже». Это нормальное желание любого хозяина. Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики.

Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости.

Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: Вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется «опытом аналогичных продаж»).

Следует только обращать внимание на параметры, которые сильно влияют на цену и, соответственно, ориентироваться на «похожие» квартиры.

  • Шаг 1 Определяем, к какой категории относится Ваша квартира.
  • Шаг 2 По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость.
  • Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.
  • Шаг 4 Выясним, насколько точно мы назначили цену.

Шаг 1

Итак, определяем, к какой категории относится Ваша квартира. (Просто выделяем из списка вариант, который характеризует Вашу квартиру). Предположим, Вы имеете трехкомнатную квартиру в доме 96 серии, которому 12 лет, на 7 этаже с индивидуальным телефоном. Тогда это будет выглядеть следующим образом:

Количество комнат — 3

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры

Район (местоположение по удаленности от центра):

  • центр;
  • районы, прилегающие к центру; -окраины вдоль линий метро (правый берег);
  • окраины вдоль линий метро (левый берег);
  • окраины вдали от метро (с хорошей транспортной развязкой)
  • окраины вдали от метро (с плохой транспортной развязкой);
  • ближайший пригород.

Тип строительной серии дома, который сразу включает в себя следующие понятия: общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков.

Тип строительной серии дома

  • панельные «хрущевки» и «чешки»;
  • кирпичные «хрущевки» и «чешки»;
  • типовое жилье 70-е — 80-е годы;
  • С-87 или С-96 (кирпич);
  • КТ (кирпич);
  • типовое жилье 70-е — 80е годы;
  • С-96 (панель):
  • С-134 (панель);
  • БПС (панель);
  • Современное типовое жилье 90-е — 2000-е годы;
  • Т-2, Т-4 (керамзитобетон);
  • КТ (керамзитобетон);
  • АППС (панель);
  • улучшенное типовое жилье;
  • КТУ (керамзитобетон); -АППС-Л (панель);
  • Б-5, ЕС;
  • индивидуальные проекты (керамзитобетон);
  • застройки царских и сталинских времен, «ведомственные» дома (кирпич);
  • элитное жилье («термодом», монолитно-каркасный, красный кирпич или силикатный кирпич).

Если же Вы не знаете строительной серии своего дома, ориентируйтесь на следующие данные:

  • общая и жилая площадь;
  • размеры кухни;
  • материал стен дома;
  • панель;
  • керамзитобетон;
  • «термодом»;
  • монолитно-каркасный;
  • силикатный кирпич;
  • красный кирпич;
  • раздельность ходов;
  • смежные хода;
  • смежно-раздельные хода;
  • раздельные хода;
  • раздельность узлов;
  • с/у смежный;
  • с/у раздельный;
  • 2 и более с/у.

Возраст дома:

  • новостройки (дом сдан, документы готовы);
  • до 5 лет;
  • до 10 лет; -до 15 лет.
  • старше 20 лет;

Этаж:

  • первый или последний (сюда же можно отнести торцевые квартиры на средних этажах);
  • средние этажи.
  • Наличие телефона,интернет
  • индивидуальный телефон;
  • телефон «на блокираторе»;
  • телефон отсутствует.

Шаг 2

По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость. При определении цены больше ориентируйтесь на стоимость квадратного метра, чем на общую стоимость квартиры.

Параллельно учитываем дополнительные факторы:

Дополнительные факторы:

Состояние квартиры:

  • убитая
  • жилое состояние:
  • свежий ремонт
  • стяжка, беспесчанка;
  • строительная отделка;
  • ЕВРО ремонт.

Этот пункт более всего окажет корректирующее влияние на цену. Однако, стоит учитывать, что под выражением, к примеру, «жилое состояние» разные люди понимают очень разные вещи (от граничащих с понятием «убитая», до вполне приличного ремонта без особых излишеств).

«Строительная отделка», обычно подразумевающая линолеум на полу, обои на стенах и оборудованные санузлы, в отдельных случаях может оказаться только стяжкой и беспесчанкой; а понятие «после строителей» может быть «строительной отделкой», «стяжкой и беспесчанкой» или просто голыми стенами без какой-либо отделки.

Состояние дома:

  • наличие охраны в парадном;
  • состояние парадного;
  • наличие пассажирского и грузового лифтов
  • контингент соседей (кооперативные, ведомственные дома);
  • близость транспортных развязок.

Этот пункт уже был учтен в пункте «Район».

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в данном районе.

Для получения наиболее полной картины Вам необходимо не только прочитать объявления, а и обязательно позвонить по каждому из них! Дело в том, что цена, указанная в объявлении, может сильно отличаться от той, за которую хозяева готовы продать свою квартиру на данный момент.

Если цены на рынке растут, то и цена на квартиру могла подняться с момента подачи объявления в газету до выхода газеты в печать. Она также могла уменьшиться, если цены падают. С другой стороны, если требуется продать квартиру срочно, то реальная цена может оказаться ниже цены, заявленной в рекламе.

Кроме того часть квартир уже проданы и не составляют Вам конкуренции.

Прозвонив два десятка вариантов (если у Вас хватит на это терпения), Вы уже с довольно высокой точностью определите сумму, за которую ваша квартира может быть продана. Самые целеустремленные Продавцы квартир могут назначить 3-5 просмотров и побывать в квартирах, подобных той, что они собираются продавать.

Следующие факторы не будут оказывать существенной роли на ценообразование, однако о них стоит упомянуть в рекламном объявлении, так как они делают квартиру более привлекательной при прочих равных условиях.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна;
  • возможность использования квартиры в коммерческих целях (под банки, аптеки, парикмахерские и т.п.);
  • возможные варианты увеличения площади квартиры (приватизация чердака или подвала, возведение пристройки на первом этаже).

Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.

В условиях роста цен на рынке недвижимости она выглядит следующим образом:

т.е. определив приблизительную стоимость квартиры, Вы начинаете ее рекламировать по чуть-чуть завышенной цене;

каждую неделю Вы постепенно снижаете цену до тех пор, пока не найдется реальный Покупатель. Вы можете и не снижать цену, если цены на рынке продолжают расти, а Вы никуда не торопитесь.

В случае если цены падают, график будет выглядеть следующим образом:

В данном случае выигрывает тот, кто быстрее реагирует. Посмотрите, первый Продавец снижал цену медленнее, чем второй. В результате он проиграл в конечной стоимости квартиры (пока он раздумывал, цены упали). Вывод — если цены падают, продавать нужно быстро.

Шаг 4.

Итак, мы начинаем рекламировать квартиру. Как же определить, насколько точно мы определили цену? Очень просто: стоит дать пару раз пробную рекламу и посмотреть на реакцию рынка.

— Если звонков нет, то цену придется снижать.

— Если звонки есть, но на просмотр никто приходить не хочет, — то цена все еще высока.

— Если на просмотры приходят потенциальные Покупатели, следовательно, цена на квартиру уже близка к реальной рыночной. Однако если все-таки никто не предлагает ее пока что купить, то Вы можете действовать по двум вариантам:

1 вариант (вы спешите с продажей)— еще чуть-чуть снижаете цену, и Покупатель в скором времени обязательно находится.

2 вариант (у Вас есть запас времени, Вы не спешите) — Вы просто ждете «своего» Покупателя. Рано или поздно найдется человек, которому нужна квартира именно в вашем доме, районе, или возле определенной школы, поликлиники и т.п., он будет готов заплатить вашу цену.

Если первый же Покупатель готов давать Вам задаток, причем «прямо сейчас», то Вы явно «продешевили».

Что еще может повлиять на цену Вашей квартиры?

Характер правоустанавливающих документов («проблемные» документы, длительные сроки оформления документов или длительные сроки освобождения квартиры после сделки).

Если есть проблемы с документами, цену придется снизить, однако этот, шаг можно отложить на момент просмотра квартиры и торговаться уже при личном общении с потенциальным Покупателем.

Вполне может оказаться, что Ваша проблема для него вовсе проблемой не является, тогда и торговаться не придется.

Источник: http://mainstro.ru/ocenka-stoimosti-kvartiry/

Гуру в законе
Добавить комментарий