Передача неотделимых улучшений арендодателю документы

Неотделимые улучшения в арендованное имущество с согласия арендатора, но без компенсации

Передача неотделимых улучшений арендодателю документы

Рассмотрим отражение в 1С неотделимых улучшений в арендованное имущество в учете арендатора, если они выполнены с согласия арендодателя и компенсация затрат на приобретение неотделимого улучшения не осуществляется.

Вы узнаете:

  • Что относится к неотделимым улучшениям и как их учитывать.
  • Как в 1С отразить внесение неотделимых улучшений в арендованное имущество.
  • Какой установить срок полезного использования и как начислять амортизацию по таким улучшениям.
  • Как отражается неотделимое улучшение в арендованное имущество в декларации (авансовых расчетах) по налогу на имущество.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. 

Нормативное регулирование

При аренде имущества арендатор может внести в него как отделимые, так и не отделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения — те, которые можно отделить от арендованного имущества без принесения ему вреда и в дальнейшем использовать их на других объектах. Они принадлежат арендатору и остаются за ним после возврата арендованного имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения, напротив, нельзя отделить от арендованного имущества без принесения ему вреда, т. е. они являются неотъемлемой частью этого имущества и должны быть переданы арендодателю.

Затраты на неотделимые улучшения могут быть возмещены, только если они сделаны с согласия арендодателя (п. 2, п. 3 ст. 623 ГК РФ, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.02.

2015 N Ф01-6041/2014).

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю:

  • в связи с окончанием срока действия договора аренды;
  • по окончании работ по внедрению неотделимых улучшений.

Напомним, что в нашем примере капитальные вложения в арендованное имущество в качестве неотделимых улучшений согласованы с арендодателем, затраты на них не возмещаются, передаются они по окончании договора аренды.

Приобретение внеоборотного актива

Приобретение оборудования, требующего монтажа, оформляется документом Поступление (акт, накладная) вид операции Оборудование в разделе ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление оборудования.

Данные о приобретаемом оборудовании указываются на вкладке Оборудование:

  • Номенклатура — приобретаемое оборудование из справочника Номенклатура с Видом номенклатурыОборудование к установке.
  • Счет учета заполняется в документе автоматически в зависимости от настроек в регистре Счета учета номенклатуры.

Для вида номенклатуры Оборудование к установке по умолчанию установлен счет 07 «Оборудование к установке».

Подробнее Установка счетов учета номенклатуры

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

  • Дт 07 Кт 60.01 — принятие к учету оборудования.
  • Дт 19.01 Кт 60.01 — принятие к учету НДС.

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа поступления оборудования, требующего монтажа. В 1С используется Акт о приеме оборудования (ОС-14).

Бланк Акта о приеме оборудования по форме ОС-14 можно распечатать по кнопке Печать – Акт о приеме оборудования (ОС-14) документа Поступление (акт, накладная).

Регистрация СФ поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры от поставщика необходимо указать его номер, дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная) и нажать кнопку Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

  • Код вида операции — 01 «Получение товаров, работ, услуг».

Передача оборудования в монтаж

Передача оборудования в монтаж, осуществляемый сторонней организацией, оформляется документом Передача оборудования в монтаж в разделе ОС и НМА — Поступление основных средств — Передача оборудования в монтаж.

В документе указывается:

  • Объект строительства — неотделимое улучшение в арендованное имущество, т. е. объект ОС.
  • Счет учета затрат — 08.03 «Строительство объектов основных средств».
  • Статья затрат — статья затрат с Видом расходаМатериальные расходы.
  • Склад — место хранения оборудования требующего монтажа.

В табличной части указывается оборудование, переданное в монтаж, и его количество.

Отражение в учете работ по монтажу оборудования

Поступление работ по монтажу оборудования от подрядчика оформляется документом Поступление (акт, накладная) вид операции Услуги в разделе Покупки — Покупки — Поступление (акты, накладные).

Рассмотрим особенности заполнения документа Поступление (акт, накладная) по данному примеру.

  • Счет затрат — 08.03 «Строительство объектов основных средств».
  • Объект строительства — неотделимое улучшение, выбирается из справочника Объекты строительства.
  • Статья затрат — статья затрат с Видом расходаМатериальные расходы.
  • Способ строительстваПодрядный.

Регистрация СФ от поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры от поставщика необходимо указать его номер, дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная) и нажать кнопку Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

  • Код вида операции — 01 «Получение товаров, работ, услуг».

Ввод в эксплуатацию ОС

Ввод в эксплуатацию неотделимых улучшений регистрируется документом Принятие к учету ОС вид операции Объекты строительства в разделе ОС и НМА — Поступление основных средств — Принятие к учету ОС.

В документе указывается:

  • Событие ОС — событие, связанное с изменением учета актива в организации, выбирается из справочника События ОС. При вводе в эксплуатацию Вид события ОС должен быть Принятие к учету с вводом в эксплуатацию.

Вкладка Внеоборотный актив

На вкладке Внеоборотный актив указываются данные неотделимых улучшений до ввода в эксплуатацию:

  • Способ поступленияСтроительство (создание).
  • Объект строительства — неотделимые улучшения, вводимые в эксплуатацию. Выбирается из справочника Объекты строительства.
  • Счет — 08.03, т. е. счет учета затрат, на котором формируется первоначальная стоимость объекта.

По кнопке Рассчитать автоматически заполнятся суммы в полях Стоимость и Стоимость НУ. В них отразятся все фактические затраты, учтенные по счету 08.03 «Строительство объектов основных средств»по указанному Объекту строительства.

Вкладка Основные средства

На вкладке Основные средства выбираются вводимые в эксплуатацию ОС из справочника Основные средства.

В карточке объекта ОС должны быть заполнены следующие данные:

  • Группа учета ОС.
  • Раздел Классификация.
  • Раздел Сведения для инвентарной карточки.

Вкладка Бухгалтерский учет

Арбитражная практика показывает, что указание срока аренды в годах или месяцах, а также нечеткая формулировка сроков с использованием предлогов «до» и «по» (без указания даты «включительно») не всегда позволяют однозначно определить дату окончания договора аренды:

Источник: http://buhpoisk.ru/neotdelimy-e-uluchsheniya-v-arendovannoe-imushhestvo-2.html

Порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений у арендодателя и арендатора

Передача неотделимых улучшений арендодателю документы

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

  • Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
  • Лучше технические свойства и параметры.
  • Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

  • Техническое оснащение.
  • Модернизацию.
  • Реконструкцию.
  • Достройку.
  • Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

  1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
  2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

  • Перезаключив договор по новой.
  • Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

  1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
  2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

  1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
  2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
  3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
  4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

  1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
  2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
  3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
  4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
  5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Схема учёта.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

Выводы

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/poryadok-buhgalterskogo-ucheta-neotdelimy-h-uluchshenij-u-arendodatelya-i-arendatora.html

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Передача неотделимых улучшений арендодателю документы

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Спорные вопросы налогообложения при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений

Передача неотделимых улучшений арендодателю документы

1. Что считается неотделимыми улучшениями арендованного имущества и как они передаются арендодателю?

2. Облагается ли НДС передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений?

3. Если арендатор произвел неотделимые улучшения, а затем в течение срока аренды приобрел право собственности на арендованное имущество, имеет ли место облагаемая НДС передача неотделимых улучшений?

4. Имеет ли место облагаемая НДС реализация неотделимых улучшений (от арендатора арендодателю или от арендодателя арендатору), если арендодатель и арендатор согласовали, что по окончании аренды арендатор демонтирует улучшения (несмотря на причиняемый при таком демонтаже вред арендованному имуществу) и оставляет их в своей собственности?

5. Является ли безвозмездная/некомпенсируемая передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений доходом для целей исчисления налога на прибыль или УСН?

6. А если арендодатель – физическое лицо: будут ли безвозмездно переданные неотделимые улучшения являться его доходом для целей НДФЛ?

Выводы

Арендуя имущество, арендатор нередко вносит в него какие-либо изменения. Как правило, это связано с адаптацией имущества под деятельность арендатора, иногда с установлением особой формы расчетов между арендодателем и арендатором (когда стоимость производимых арендатором изменений арендованного имущества идет в зачет или выступает в качестве формы арендной платы).

Нередко подобные изменения арендованного имущества получают признаки неотделимых улучшений, соответственно, по общему правилу они рано или поздно передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом.

И вот тут могут возникнуть спорные вопросы налогово-правового характера, некоторые из которых мы и собираемся рассмотреть в настоящей статье.

Прежде, конечно, следует разобраться, что представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества.

Что считается неотделимыми улучшениями арендованного имущества и как они передаются арендодателю?

Из ст. 623 ГК РФ можно понять только, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это улучшения, не отделимые без вреда для имущества.

Как видим, в основу деления улучшений арендованного имущества на отделимые и неотделимые законодателем положен критерий отделимости/неотделимости таких улучшений без вреда для имущества.

В то же время отделимость без вреда – критерий весьма относительный. Во многих случаях он может оцениваться неоднозначно. Более того, иногда этот критерий может в некоторой степени зависеть от способа выполнения (монтажа) улучшений.

Например, вытяжная вентиляция в арендованном помещении может быть выполнена с устройством каналов в стенах, перегородках и перекрытиях помещения/здания (понятно, что такая вентиляция неотделима без вреда для арендованного имущества), но может быть выполнена и с использованием внешних навесных вентиляционных коробов, без затрагивания собственно материала стен, перегородок и перекрытий (такая вентиляция в принципе может быть демонтирована без вреда для арендованного имущества).

То же самое можно сказать и о кондиционерах или системах кондиционирования воздуха: простейшие их образцы, которые при установке/монтаже существенно не затрагивают стены, перегородки и перекрытия, могут быть отнесены к отделимым улучшениям; напротив, те кондиционеры и системы кондиционирования, которые капитально крепятся к стенам, с монтажом в стенах (перегородках, перекрытиях) электропроводки и каналов, имеют признаки неотделимых улучшений.

В целом, как правило, признак встроенности/пристроенности при создании (монтаже) улучшений говорит об их неотделимости.

Судебная практика свидетельствует о различных подходах к оценке тех или иных улучшений (см., например, судебные прецеденты по делам N А53-24637/2010, N А75-3895/2013, N А42-7628/2011, N А40-64553/10-64-558, N А76-3065/2014, N А35-10484/2014, N А60-5892/2016).

В конечном счете оценка улучшений арендованного имущества с точки зрения их отделимости/неотделимости должна происходить с обязательным учетом не только существа улучшения, но и конкретных способов выполнения (монтажа) таких улучшений. Во многих случаях для такой оценки необходимы специальные познания, соответственно, может потребоваться заключение эксперта.

Не всегда просто отличить неотделимые улучшения арендованного имущества от его ремонта – капитального или текущего.

Проблема отграничения неотделимых улучшений от капитального ремонта может быть связана, в частности, с тем, что в обоих случаях присутствует общий признак капитальности.

Для этих целей полезной будет позиция, высказанная ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15: под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием.

Источник: https://UrFac.ru/?p=914

Гуру в законе
Добавить комментарий