Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Как подготовить и как собрать собрание собственников многоквартирного дома по закону?

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Вам нужно созвать собрание собственников вашего многоквартирного дома? Это задача не из лёгких, ведь нужно определить повестку, уведомить и собрать в одном месте множество жильцов.

Самое сложное в этом процессе — сделать всё в соответствии с законом и различными нормами, потому как неправильное уведомление может послужить отмене итогов ания.

Рассмотрим всё подробно.

Как организовать общее собрание МКД, и кто может быть его инициатором?

Некоторые ошибочно считают, что созвать жильцов может лишь Совет дома решением председателя.

Однако кроме него это могут сделать также управляющая компания и любой из собственников.

Конечно, чаще всего этим правом пользуется Совет, который и отвечает за выполнение общих решений.

Так как он занимается вопросами обслуживания и ремонта дома.Но не имея достаточных полномочий, он инициирует обсуждение насущных проблем на ежегодных или внеочередных собраниях.

Если одна из квартир в МКД принадлежит Вам, то Вы также вправе созвать общее собрание собственников жилья. При этом неважно, какую долю в квартире Вы имеете.

ВНИМАНИЕ!Инициатором может стать один из жильцов, либо группа. Однако это не касается того, кто не имеют собственности в МКД.

Только собственники решают судьбу общедолевого имущества, принимая участие в ании. При этом жильцы могут быть приглашены на общее собрание в качестве гостей и даже высказывать своё мнение.

Кто определяет повестку?

Сформировать повестку должен инициатор общего собрания собственников помещений.

Она может состоять как из одного вопроса, так и включать сразу несколько тем одновременно.

Волнующий вас вопрос может оказаться второстепенным для других.

Поэтому чтобы гарантировать явку принято собирать несколько вопросов и использовать одну встречу для решения комплекса задач.

ВАЖНО! Если не требуется срочное решение, рекомендуется включить вопросы в повестку ежегодного собрания.

Это позволит лишний раз не беспокоить жильцов, которые, как показывает практика, не очень-то хотят без конца ать. Кроме того, это существенно увеличит шансы собрать кворум.

Поэтому при формировании повестки дня не нужно излишне торопиться. Вы можете посовещаться с членами Совета, узнав, есть ли какие-нибудь вопросы, которые требуют рассмотрения.

ВНИМАНИЕ! Помните, что изменить или как-то дополнить повестку будет невозможно – в противном случае Вы дадите несогласным с результатом ания возможность оспорить.

Использовать максимально конкретные и понятные формулировки — одно из главных правил определения повестки дня. Если люди будут чётко понимать, что именно будет обсуждаться, то они с большей вероятностью примут участие.

Как написать объявление? Образец документа

Оповестить граждан нужно как минимум за 10 дней до проведения собрания.

Если речь идёт о заочном ании, то срок составляет как минимум те же 10 дней до момента окончания приёма бюллетеней.

Среди множества вариантов чаще всего используется три общепринятых метода оповещения жильцов о предстоящем собрании:

  1. отправление каждому заказным письмом;
  2. вручение уведомлений лично под роспись;
  3. размещение в одном из помещений дома.

Какой способ использовать – решать вам.

Конечно, заказное письмо считается одним из самых верных методов, в котором каждый 100% узнает о намечающемся ании.

Однако чтобы направить каждому письмо, нужно потратить внушительную сумму, которую будет оплачивать инициатор проведения общего собрания из своего кармана.

СПРАВКА! В большинстве случаев используют варианты попроще. Чаще всего сообщения вешаются возле каждого подъезда.

В сообщении необходимо указать:

  1. на очерёдность (или внеочерёдность) проведения собрания;
  2. инициативную группу;
  3. место и дату проведения (при очной форме и очной части очно-заочной формы мероприятия);
  4. либо место приёма бюллетеней и сроки;
  5. где можно ознакомиться с документами;
  6. перечень вопросов для обсуждения.

Образец можно скачать по ссылке.

ВНИМАНИЕ! Если выбрана очно-заочная форма проведения, обязательно укажите срок подачи бюллетеней и время и место проведения обсуждения.

Когда возможно проведение внеочередного ания?

Внеочередным будет являться любое собрание собственников, проходящее в течение года, помимо собрания, созываемого один раз в год по закону.

Есть мнение, что такое собрание может быть созвано группой владельцев, обладающих не менее 10% помещений.

Это не совсем верно. Созывать собрание может и один собственник.

ВАЖНО!10% собственников могут обязать управляющую компанию или иную подобную структуру провести собрание, переложив таким образом на них бремя организационных расходов.

Управляющая компания имеет на это 45 дней с момента получения требования от владельцев (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ).

Помните, что именно Вы, как собственники, имеете право решать, когда и по каким причинам организовывать собрание.

Одной из причин являются ситуации, когда вашу просьбу или предложение, которые, на ваш взгляд, кажутся довольно важными, не берут во внимание.

Однако всегда опасно действовать в одиночку, ведь, если повестка не вызовет заинтересованности, то кворума Вы не соберёте.

Поэтому собрания по инициативе одного из жильцов организуют чаще всего по следующим вопросам:

  • вынесение недоверия Совету дома и его переизбрание;
  • обсуждение предложений по благоустройству дома и судьбе общедолевого имущества;
  • срочные организационные вопросы, например, открытие специального счёта на капитальный ремонт дома.

В целом можно сказать, что внеплановое собрание — событие экстраординарное, которое не должно происходить часто и обязано иметь очень веские основания.

Посмотрите видео о том, как провести собрание собственников МКД:

Инициировать собрание может Совет дома, управляющая компания и любой из собственников. Тот, кто созывает владельцев, должен точно сформулировать повестку дня.

По правилам Вам нужно оповестить жильцов как минимум за 10 дней.

Не пренебрегайте бланками и формами для стандартных уведомления — они помогут составить документ в соответствии с требованием закона.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kak-sobrat-s-s-m-d.html

В каких случаях инициатором общего собрания может быть управляющая организация

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 5.

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Внимание Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4.

Форум бурмистр.ру — форум о жкх (управление многоквартирными домами)

Данная форма предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание, а также возможность передачи в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание, лично или посредством почтовой, телеграфной связи или иной определенной на общем собрании собственников помещений многоквартирном доме связи, в том числе электронной. Голосование в электронной форме, с помощью простой электронной подписью Нововведения предоставляют возможность проводить ания по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, посредством оформленных в электронной форме решений, подписанных простой электронной подписью.

Нововведения в порядке проведения общих собраний собственников

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.

Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений мкд?

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания — ст. 146 ЖК РФ);

  • по выбору управляющей организации — собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч. 2, 3 ЖК РФ) или территориальный орган исполнительной власти (ст. 161 ч. 6 ЖК РФ).

Для справки Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2.

Данная возможность предусмотрена для очно-заочной и заочной формах ания. Но для использования простой электронной подписи в целях ания (проведения общего собрания), необходимо принять данное решение на общем собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Установлен срок проведения годового общего собрания Согласно поправкам ст.45 Жилищного кодекса РФ, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не просто проводится ежегодно, а не позднее первого квартала.

Управляющая компания может быть инициатором проведения общего собрания собственников Данное нововведение позволит управляющим компаниям быть инициатором проведения общих собраний, в том числе даже годовых общих собраний собственников.

Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право? Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст.

45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления».

Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.

Источник: https://redtailer.ru/v-kakih-sluchayah-initsiatorom-obshhego-sobraniya-mozhet-byt-upravlyayushhaya-organizatsiya/

Полномочия ук по инициации общих собраний собственников

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Может ли управляющая компания стать инициатором проведения общего собрания собственников многоквартирного дома? Да, практически по всем вопросам, в силу ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса. Однако УК не может инициировать собрание с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

Согласно последним изменениям в жилищном законодательстве собственники, обладающие не менее чем 10% квадратных метров от площади всех помещений в доме, имеют право обратиться в управкомпанию, ТСЖ или кооператив с письменным заявлением об организации проведения общего собрания.

В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания.

Может ли УК быть инициатором общего собрания – Про сад и дом

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Поговорим о том, а может ли управляющая организация быть инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома и кто вообще по действующему Жилищному Кодексу и другим нормативно-правовым документам может инициировать такие сборы.

Что такое первичное общее собрание собственников?

Сам процесс провидения собрания собственников квартир – достаточно новая практика в России, которая не привычна для наших жителей.

В связи с такими новшествами есть множество не только проблем, но даже и не урегулированных на законодательном уровне вопросов. Хотя в последние годы наблюдаются некие сдвиги в этом плане.

Появляются некие законодательные нормы, регламентирующие процесс ОСС.

Если рассматривать вопрос того, кто может созывать общее собрание жильцов многоквартирного дома, сокращенно ОСС МКД, то необходимо понимать, существует несколько видов ОСС.

Виды ОСС:

  1. Первичное собрание собственников. Характеризуется тем, что такое собрание проводится впервые. Как правило, такие собрания проводятся между жильцами новостройки.
  2. Вторичное собрание, может быть внеочередным и годовым. Любое собрание собственников, которое не является первичным.

Любое первичное собрание собственников в доме может инициировать каждый житель дома или несколько собственников вне зависимости от важности вопроса. Вопрос провидения первичного собрания собственников регламентируется ЖК России, ст. 45.

Внеочередные собрания собственников

Но, как правило, первичное собрание собственников проходит один раз. В последующие разы проводится так называемое годовое собрание, являющееся плановым мероприятием, или внеочередное собрание, являющееся внеплановым мероприятием.

Для того, чтобы провести внеочередное собрание, необходимо иметь некое основание, причину для провидения.

И можно выделить несколько таких причин:

  • Кто-то из обладателей квадратных метров многоквартирного дома решил провести ОСС для решения важного вопроса;
  • Управляющая организация должна решить с жильцами многоквартирного дома некий вопрос, от которого зависит судьба абсолютно всех жителей дома;
  • По инициативе жильцов МКД, которые в общей сложности составляют не менее 10% от общего количества в доме. Собственники обязаны подать письменное заявление в УК или ТСЖ. Такое собрание проводят, и инициируют не сами граждане, а управляющая организация, товарищество собственников жилья и т.д. В таком случае собрание обязательно должно быть проведено в течение 45 дней со дня, когда такое заявление поступило в орган. При этом за десять дней до мероприятия каждый собственник квартиры должен быть уведомлен о месте и времени провидения ОСС.

И здесь важно учесть то, что количество рассчитывается не от количества зарегистрированных лиц, а от площади, которая им принадлежит. Грубо говоря, каждый квадратный метр равняется 1 голосу. Чтобы определить процентное соотношение каждого жильца в общем количестве , необходимо знать общую площадь всех квартир и площадь конкретного жильца, находящуюся у него в собственности.

Также отметим, что внеочередные собрания могут созываться на основании ранее упомянутых причин. А вот очередное годовое собрание инициируется исключительно на основании желания жильцов МКД.

Функции инициатора ОСС

Допустим, основание есть для провидения внеочередного собрания, но что может сделать инициатор такого собрания? Определены ли такие права, которые ему предоставляются, Законом?

Да, такие права закреплены Приказом Министерства строительства от 31 июля 2014 года, № 411. Именно права инициатора прописаны в пункте 6 шестого раздела.

Что имеет право осуществлять инициатор ОСС или инициативная группа:

  • Проводить анализ всех владельцев многоквартирного дома;
  • Ознакомиться с мнением всех собственников жилья, констатировать полученные факты, обобщать и подводить итоги;
  • Определить долю каждого владельца в общем собрании;
  • Предлагать кандидатуры на пост председателя собрания, секретаря, комиссии и т.д.

Может ли другая УК провести ОСС?

Управляющие организации могут столкнуться с ситуацией, когда другая УК будет инициировать собрание ОСС, чтобы предложить им свои услуги. Возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право управляющая организация со стороны собирать ОСС, которое уже имеет управленца?

Ответ однозначный: никакая другая управляющая организация не имеет такого права. И эта норма закреплена законодательно. В ЖК сказано о том, что инициировать встречу собственников может управляющая организация, которая непосредственно осуществляет управление МКД

И что очень важно: любое важное решение, в том числе и о переходе к другой управляющей организации, не будет иметь никакой законной силы. Решения такого рода могут быть легко отторгнуты самой УК. В случае несогласия жильцов, УК может подать на своих жильцов в суд.

Прочтите также: Как правильно написать и подать жалобу на управляющую компанию: образец 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/gkh/mozhet-li-uk-byt-initsiatorom-obshhego-sobraniya/

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Проведение общих собраний владельцев помещений – мероприятие в жилищной сфере сравнительно новое. По мере продвижения практики, становится все более очевидным, что жилищные нормы, затрагивающие порядок их проведения, должны быть конкретизированы.

В действительности, при избрании метода управления МКД, для организации последнего и точного исполнения предусматриваемого списка обязанностей, возникает необходимость во взаимодействии с владельцами помещений в доме по вопросам, относящимся к сфере деятельности собрания.

Но вместе с тем, статьей 45 Жилищного кодекса РФ предусматривается лишь право владельца на инициацию общего сбора жильцов (это распространяется как на очередные, так и внеочередные собрания), в обход организации, осуществляющей управление домом.

В соответствии с пунктом 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, УК каждый год подготавливает для владельцев помещений в МКД единый отчетный документ, отображающий прогресс выполнения соглашения об управлении за прошлый отчетный годовой период.

Как это видно из смысла статьи, здесь не обговаривается сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимости общего собрания жильцов дома.

Может ли УК инициировать общее собрание собственников

В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание владельцев помещений может быть организовано по желанию юридических и физических лиц, относящихся к владельцам помещений в конкретном МКД.

В качестве инициирующей стороны общего собрания владельцев, могут выступать:

  • При первичном сборе – один либо несколько владельцев помещений в обозначенном доме (согласно части 1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ);
  • При очередных сборах – граждане из списка владельцев, являющихся ответственными за вопрос организации собрания (их избирают на первом общем собрании владельцев, в соответствии с частью 1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ), а также правления ТСЖ (при его создании);
  • При внеочередных общих собраниях – согласно инициативе любого из владельцев этого МКД (в соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса РФ), правления ТСЖ (при его создании), участника ТСЖ;
  • По усмотрению организации, осуществляющей управление, владельцы помещений в этом жилом доме (учитывая положения части 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ) либо властный исполнительный орган на территории (часть 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

УК может выступать в качестве инициатора проведения общего собрания владельцев в многоквартирном доме по любого рода вопросам, учитывая позицию, закрепленную частью 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

Однако если дело касается инициации собрания с определением повестки дня по избранию организации, осуществляющей управление, или по изменению метода управления МКД, то на данные вопросы полномочия УК не распространяются.

Законодательного установления права УК инициировать общее собрание, нет. Если же смотреть с позиции судебной практики, то здесь такие права, все же, признаются за УК.

Суды трактуют статьи 45, 161 и 162 Жилищного кодекса РФ таким образом, что УК имеет полное право и возможность инициирования общего собрания владельцев помещений в доме, если затрагивается рассмотрение вопросов, связанных с определением метода по управлению имуществом дома, а также отдельных его особенностей.

УК, относясь к одной из сторон заключенного договора об управлении, имеет полное право обращения к контрагенту для высказывания предложений по поводу изменения договорных условий, что обосновывается правовой возможностью инициирования УК проведения общего собрания, так как других методов внесения в договор изменений (помимо общего собрания с принятием им определенного решения) попросту нет.

Подобная судебная позиция отображена в Постановлениях, вынесенных ФАС Северо-Кавказского округа от 05 марта 2010 г., дело под №А53-20320/2009 и от 04 марта 2010 г., дело под №А53-20321/2009.

Учитывая последние изменения, коснувшиеся законодательства в жилищной сфере, владельцы, имеющие в собственности более 10 процентов площади от общей величины площади дома, имеют право персонального обращения в компанию, осуществляющую управление, кооператив или ТСЖ с заявлением по поводу организации общего собрания.

Заявление должно содержать все вопросы, которые необходимо вынести на повестку дня на собрании.

При получении подобного заявления, товарищество или управляющая компания должны:

  • Довести до сведения всех владельцев о факте организации общего собрания;
  • Подготовить все необходимые документы по окончании собрания;
  • Ознакомить всех владельцев с результатами проведенного ания, по каждому из вопросов, вынесенных на повестку.

Однако чтобы иметь возможность требовать от ТСЖ/УК оказания содействия в вопросе проведения собрания, владельцы заблаговременно должны при проведении общего собрания обговорить конкретный порядок, при котором будет происходить финансирование затрат ТСЖ/УК на их организацию.

Вместе с этим, у владельцев есть право самостоятельной организации общего собрания. Обращаться ли к ТСЖ/УК, решают сами владельцы.

Важный момент! После того, как владельцы обратились в кооператив/правление товарищества/управляющую компанию, необходимо выполнить действия для организации общего собрания на протяжении периода в 45 дней от даты, когда поступило обращение, однако, не позже чем за 10 суток до даты собрания.

О том, что будет проводиться собрание, они должны уведомить каждого владельца, оформив по результатам мероприятия соответствующую документацию и дав ознакомиться с ней всем собственникам.

Источник: https://pravo-urfo.ru/obrazovanie/mozhet-li-upravlyayushhaya-kompaniya-initsiirovat-obshhee-sobranie-sobstvennikov.html

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам ать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь собственники новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме в данной статье.

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и ать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, может сделать это двумя способами:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право ать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме.

Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право ать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

3. При определении кворума и результатов ания следует учитывать количество каждого участника ОСС, имеющего право ать.

В новостройке ать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для ания неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут ать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.

3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.

4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги ания (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

По материалам портала РосКвартал.

Источник: http://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/kak-provesti-sobraniye-sobstvennikov-po-vyboru-uo-v-novostroyke

Может ли инициативная группа провести внеочередное общее собрание тсж – Портал о ЖКХ

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников

10 ошибок при проведении общих собраний собственников.

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/mozhet-li-initsiativnaya-gruppa-provesti-vneocherednoe-obshhee-sobranie-tszh

Гуру в законе
Добавить комментарий